- ALBILADPRESS.COM - A la Une - Hier 22:49

السوق العقارية في قبضة القانون: بين النمو الاقتصادي وفقاعات الأزمات

مما لا شك فيه أن السوق العقارية تُعد من المحركات الجوهرية في عجلة التنمية الاقتصادية، بل هي في كثير من الدول الخليجية والعربية تشكل ركيزة أساسية في الناتج المحلي الإجمالي، وواجهة سياسات الاستثمار وميدانًا خصبًا لجذب رؤوس الأموال الأجنبية والمحلية، غير أن النمو المتسارع لهذا السوق في غياب التنظيم القانوني الرشيد قد يتحول من فرصة إلى أزمة ومن استثمار آمن إلى فقاعة مدمرة لا تقل خطورة عن الأزمات المصرفية. لقد شهدت السنوات الأخيرة طفرات عقارية متلاحقة في عدد من دول الخليج مثل المملكة العربية السعودية ودولة الإمارات وسلطنة عُمان، توازيها تحركات متسارعة في مصر ومناطق عربية أخرى نحو تحويل العقار إلى أداة ادخار واستثمار، وليس فقط سكن ومعيشة وقد نتج عن هذا التوسع تحديات قانونية عميقة، تستدعي قراءة تحليلية دقيقة للتوازن المطلوب بين تشجيع القطاع العقاري وحماية الاقتصاد الكلي من هشاشة الأسعار والمضاربات غير المحكومة. العقار بين التنظيم القانوني والمبالغة السوقية للعقار خصوصيته كأصل استثماري غير سائل، يُولد أرباحًا بطيئة نسبيًا لكنه مستقر عبر الزمن، ولهذا كان دائمًا ملاذًا للمستثمرين عند تقلب الأسواق المالية غير أن ضعف الرقابة القانونية، أو قصورها، يحول هذا القطاع إلى بيئة خصبة لتضخم الأسعار بفعل المضاربات، وغياب الشفافية في التقييم، وسيطرة أطراف كبرى على مساحات العرض والطلب، ما يؤدي إلى ما يسمى “الفقاعة العقارية”. وقد كان من اللافت أن الأزمة المالية العالمية بالعام 2008 بدأت شرارتها من فقاعة عقارية في الولايات المتحدة، وامتدت لتصيب اقتصاد العالم بالجمود والركود، وهو ما جعل كثيرًا من الدول تتجه إلى إعادة هيكلة منظوماتها القانونية العقارية. البنية التشريعية المنظمة للعقار في الخليج ومصر - سلطنة عُمان: أصدرت السلطنة قانون تملك العقار لغير العمانيين (المرسوم السلطاني رقم 29/‏‏2018) وما تبعه من تنظيمات لمنطقة “التملك الحر” في بعض المحافظات، كما نظّمت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني المشاريع العقارية المشتركة بنظام دقيق يوازن بين حماية حقوق المشترين، وحرية الاستثمار. وبالرغم من هذا التقدم، ما تزال بعض التحديات قائمة، مثل تأخر تسجيل الوحدات، وضعف الرقابة على تسعير المشروعات الكبرى، وغياب نظام موحد لتصنيف شركات التطوير العقاري من حيث الملاءة والمصداقية. - المملكة العربية السعودية: تبنت المملكة رؤية جريئة في تطوير السوق العقاري ضمن “رؤية السعودية 2030”، وأطلقت الهيئة العامة للعقار، ومنصة “إيجار”، وشركة “تحقيق التوازن العقاري”. كما صدر نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها (2021) ونظام الوساطة العقارية (2023) وبالرغم من التقدم الكبير، تشهد السوق موجات سعرية حادة خصوصًا في مدن مثل الرياض وجدة، وسط مطالبات قانونية بتقييد الاحتكار العقاري، وفرض ضرائب أكثر فاعلية على الأراضي البيضاء. - دولة الإمارات العربية المتحدة: تُعد من أنجح التجارب الإقليمية في تنظيم السوق العقارية، لاسيما في دبي التي اعتمدت مبكرًا على نظام التسجيل العقاري الرقمي، وقانون الملكية المشتركة، وهيئة التنظيم العقاري “RERA”، كما فرضت اشتراطات شفافة للمطورين. لكن في المقابل، تأثر السوق أحيانًا بالمبالغة في العرض، والتوسع السريع في المشروعات دون دراسة دقيقة للطلب الحقيقي، ما يجعل التدخل التشريعي الاستباقي ضرورة ملحة. - مصر: تشهد السوق العقارية المصرية انتعاشًا كبيرًا على خلفية المشروعات القومية والمدن الجديدة (مثل العاصمة الإدارية)، لكن التحدي يكمن في غياب قانون موحد للتطوير العقاري، وعدم إلزام بعض الشركات بالتسجيل أو التأمين على المشروعات، ما عرّض عددًا من المشترين لمخاطر عدم التسليم أو فقدان الحقوق. وقد أثيرت دعوات لتأسيس هيئة تنظيم عقاري مصرية مستقلة، تُلزم الشركات بإفصاحات دورية، وتصنيف المخاطر، وتحديد جدول زمني للتنفيذ قبل التعاقد. الفقاعة العقارية متى ينفجر الصمت؟ الفقاعة العقارية ظاهرة اقتصادية خطيرة تتمثل في ارتفاع غير مبرر لأسعار العقار نتيجة المضاربة أو التوقعات غير الواقعية، دون وجود طلب حقيقي داعم، ثم ما تلبث الأسعار أن تنهار مخلفة خسائر جسيمة. ومن المؤشرات التي تدل على اقتراب هذه الفقاعة: التوسع في تمويل عقاري دون ضوابط كافية للقدرة على السداد. طرح مشروعات ضخمة دون دراسة جدوى دقيقة للسوق. غياب الشفافية في الإفصاح عن نسب الإنجاز والمخاطر. الاعتماد على المشترين الأفراد في تغطية تمويل المطورين بدلاً من البنوك. وفي هذا السياق، تتجلى مسؤولية القانون في حماية السوق من تضخمات اصطناعية، عبر فرض معايير صارمة على تقييم الأصول، وإلزام المطورين بضمانات فعلية، وتفعيل أدوات الرقابة السعرية غير المباشرة عبر الإفصاح العلني ومؤشرات السوق الرسمية. العلاقة بين التشريعات العقارية والاستثمار الأجنبي يشكل الاستثمار الأجنبي في القطاع العقاري فرصة لتنشيط الاقتصاد، لكنه في ذات الوقت قد يؤدي إلى رفع الأسعار على المواطنين، إذا لم يُحاط بسياج قانوني واضح يحدد المناطق المسموح بها، وشروط التملك، ونسب العوائد، والضرائب المستحقة. وقد تفاوتت التجارب في هذا الصدد، حيث: فتحت الإمارات التملك الحر بنسبة واسعة للأجانب. قيدت السعودية التملك للأجانب داخل مناطق معينة، وتدرس تنظيمات جديدة. أوجدت سلطنة عُمان نظام “حق الانتفاع” لفترات طويلة كموازنة بين التمكين والاستقرار. ما يزال التملك العقاري للأجانب في مصر يُدار بسياسات متغيرة وغير مستقرة. وبالتالي، تبرز الحاجة إلى قانون موحد متوازن يجذب المستثمر ويحمي السوق من التشوهات السعرية الناتجة عن الطلب غير السكني. حماية المستهلك العقاري.. الحلقة الأضعف في السوق بالرغم من أن العقار هو أكبر عملية شراء يجريها الفرد غالبًا في حياته، إلا أن القوانين العربية لا توفر في الغالب حماية كافية للمشتري في مواجهة المطور، بخلاف ما نجده في الدول الأوروبية حيث يُشترط وجود حساب ضمان  ووسيط مرخص، وإفصاح قانوني تفصيلي. وأظهرت قضايا كثيرة في الخليج ومصر افتقار المشتري للحماية الكافية عند تعثر المشروع أو تأخر التسليم، أو التلاعب في مواصفات البناء، وهو ما يدعو إلى ضرورة سن قوانين لحماية المستهلك العقاري، تضمن حقوقه المالية والقانونية وتحدد سقف المسؤولية على الشركات. رؤية قانونية إن استقرار السوق العقارية ليس مجرد مسألة اقتصادية، بل هو مؤشر على فعالية النظام القانوني، ومدى نضجه في إدارة أحد أهم القطاعات المؤثرة في العدالة الاجتماعية والتنمية المستدامة وإذا كانت الدول الخليجية والعربية قد حققت تقدمًا ملحوظًا في استقطاب الاستثمارات العقارية وتنشيط التنمية الحضرية، فإن الرهان الحقيقي يكمن في بناء منظومة قانونية شاملة تحقق: الشفافية الكاملة في المعلومات والأسعار. حماية حقيقية للمستهلك من الغش والاستغلال. رقابة تنظيمية استباقية على التوسع المفرط. توازن دقيق بين الربحية والاستدامة. تنسيق تشريعي إقليمي يضمن التنافس العادل والبيئة الآمنة. إن السوق العقارية إن تُركت في قبضة السوق وحدها انفلتت، وإن أُخضعت للقانون الرشيد استقرت ونمت، وبين الفوضى والفرصة، تبقى يد القانون هي التي تضمن أن يبقى العقار أداة لبناء الأوطان لا لهدم الاستقرار.